연방준비제도(Fed)의 0.5%p 금리인하 조치로 경제가 살아날 것이라는 기대가 커지고 있는 상황이다.
당장 주식시장이 상승세를 보이는 등 각종 경제 분야에서 금리인하로 분위기가 고조되고 있는 데 주택시장 경우 지나친 기대는 금물이라는 지적이다.
USC 프라이스 공공정책대학원(Price School of Public Policy) 교수이자 USC 러스크 부동산 센터의 총책임자인 리처드 K. 그린 박사는 금리인하 시기에 본격적으로 돌입했음에도 불구하고 CA 주택시장 상황이 당장 달라지지는 않을 것으로 에상했다.
일반적으로 금리인하가 단행되면 모기지 이자율이 낮아지고, 모기지 이자율이 낮아지면 주택시장 활동이 활발해진다.
그렇지만 CA 주 주택시장은 구조적인 문제들이 있기 때문에 Fed가 금리를 내리는 정도로 분위기가 달라지기 힘들다는 것이다.
CA 주택시장은 높은 주택가격과 부족한 주택공급, 그리고 상승하는 건설비용 등으로 인해서 금리인하 효과가 상당한 정도 상쇄된다는 의미다.
이같은 구조적인 CA 주 주택시장 문제를 어느 정도 완화시켜야 금리인하에 따른 수혜를 받을 수있게 된다는 설명이다.
리처드 K. 그린 박사는 Fed의 이번 금리인하 조치가 이미 오래 전부터 예상돼왔다는 점을 지적하고 주택시장에서 모기지 이자율에 선반영됐을 것으로 판단했다.
그러니까 7%대가 넘던 주택담보대출 이자율이 이제 6%대로 내려온 것이 Fed의 금리인하 반영인 셈이다.
물론 추가 금리인하에 따라 모기지 이자율 역시 더 인하하게될 가능성이 있는 것이 사실이다.
그런데 Fed가 이번에 0.5%p ‘Big Cut’ 단행 이후에 앞으로는 0.25%p씩 ‘Small Cut’을 계속하면서 단계적으로 금리를 낮추겠다는 뜻을 분명히 하고 있어 기준금리 하락에 시간이 걸릴 것으로 관측된다.
그러면 주택담보대출, 모기지 이자율 역시 하락하는 데 시간이 걸릴 가능성이 높다는 점에서 당장 주택시장 거래가 활성화되기는 어려울 전망이다.
전국 부동산 통계 수치에 따르면 주택소유자들 중 모기지 이자율이 4% 아래인 경우가 약 2/3에 달하고 있다.
따라서 주택 소유자들 3명 중 2명은 현재 이자율로는 주택거래를 해야할 이유가 없다는 것이다.
더구나 CA 주는 주택가격이 높고, 주택공급이 부족해 다른 주들에 비해서 주택구입 비용이 훨씬 더 높은 상황이다.
그렇기 때문에 기존 낮은 이자율의 주택소유자들은 주택 매매에 나서야할 인센티브가 거의 없다.
일반적으로 금리가 낮으면 주택 매수와 신축이 촉진되는 데 CA 주 경우 이번에 Fed의 금리인하 조치로 인해서 신규 주택 개발보다 기존 주택 가격 상승으로 이어질 높다는 분석이다.
