월가 대형 은행이 전세계 도시들에 대해 주택 버블이 일어날 수있는 가능성을 조사했다.
그 결과 LA가 최상위권에 올랐다.
월가 대형 은행 UBS가 주거용 부동산에 대해 지난해(2023년) 가격을 분석한 결과 거품이라는 문제가 있다는 것을 발견했다.
즉 주택 가격에 버블 위험이 있다는 것인데 이같은 위험은 지난해 마지막 보고서 이후 증가했다.
특히 LA는 전세계 25개 대도시들 중에서 주택 버블이 4번째로 높을 만큼 많이 있었다.
그래서 LA는 주택을 소유하거나 임대하는 데 매우 높은 비용이 들어가는 상황이다.
또한 LA는 지난 10여년 동안 인구가 계속 감소했는 데 그것도 주택 버블이 높아지는 것에 중요한 원인으로 작용했다.
북가주 대표 도시 S.F.는 LA에 비해 주택 버블이 낮았다.
S.F.는 지난 2022년 금리가 치솟기 시작했을 때 주택 가격이 10% 정도 하락하고 주택 시장이 둔화하며 주택에 끼어있던 버블이 어느 정도 제거된 것으로 나타났다. UBS Global Wealth Management의 조나단 울로신 부동산 분석가는 북가주 언론사 S.F. Gate에 현재 구체적인 CA 주택 시장 상황을 전했다.
그 내용을 살펴보면 LA는 S.F.에 비해서 주택 버블이 매우 높았는 데 가격 대비 소득 점수가 높고, 가격 대비 임대 점수도 상당한 정도 높았다.
주택 거래 가격과 임대 가격 모두에 거품이 있다는 의미다.
또 최근 5년 동안 LA의 실질 주택 가격이 S.F.를 크게 앞질렀는 데 실질 주택 가격은 인플레이션을 감안해 조정한 가격이다.
즉 인플레이션에 의한 버블도 LA 주택에 훨씬 더 많이 끼어 있는 것이다.
부동산 연구 방법론에 따르면 가격에 버블이 형성됐다는 것은 결국 해당 도시 주택 시장이 과대 평가됐음을 의미한다.
따라서 LA 주택 시장은 전세계 25개 도시들 중에서 4번째로 높게 과대 평가됐다는 의미가 된다.
다만 과대 평가됐다고 해서 그 거품이 반드시 터진다는 것은 아니다.
Florida 주 Miami는 전세계에서 버블이 가장 많은 도시 1위였는 데 주로 호황을 누린 고급 주택 시장 때문인 것으로 분석됐다.
일본 도쿄와 스위스 취리히는 각각 2위와 3위를 차지했고 그 뒤를 LA가 4위에 오르면서 이은 것이다.
그런데 도쿄의 주택 버블 위험은 계속 증가한 반면 취리히의 버블 위험은 지난해(2023년) 이후에 감소했다.
마티아스 홀제이 UBS 연구원은 대도시 주택 버블에도 불구하고 금리가 하락함에 따라 주요 도시들 주택 시장이 회복될 것으로 보고 있다.
이는 신규 구매자가 시장에 복귀한다는 것을 의미하는 데 주택 거래가 활발해지게 되면 그만큼 버블 위험이 완화하는 것이다.
마티아스 홀제이 UBS 연구원은 공식 성명에서 많은 도시들의 실제 주택 가격이 바닥을 쳤다고 언급했다.
구체적인 경제 전망에 따라 주택 가격이 다시 급등할지 아니면 횡보할지 결정될 것으로 본다고 강조했다. 결론적으로 LA도 주택 버블이 가장 많이 낀 도시 중 하나지만 그런 버블이 터질지 여부는 불확실한 상황으로 보여지고 여러가지 경제 변수에 따라서 결과가 나타날 것으로 예상된다.
