LA는 미국 전체적으로 놓고 보더라도 가장 유명하면서도 경쟁적인 주택 시장을 갖고 있다.
1년 내내 따뜻한 기후와 태평양 바닷가, 헐리웃 등 여러가지 매력적인 요소들로 LA 주택 시장은 항상 뜨겁다.
그런데 오랫동안 유지되고 있는 높은 가격을 비롯해 고공행진중인 모기지 이자율, 부족한 재고 등으로 인해서 예전에 비해 LA 주택 시장이 새로운 장에 접어들었다는 평가다.
부동산 투자회사 Norada는 LA 주택 시장에 대한 올해(2024년) 하반기 예측을 내놓았다.
한마디로 불투명성이 더 커졌기 때문에 미래를 예측하기는 그만큼 쉽지 않다고 지적한다.
캘리포니아 부동산 협회(CAR)의 Data에 따르면, 올해(2024년) 6월 LA는 주택 판매가 크게 감소했으며, 판매 수치는 전월 대비(MTM) 13.8%, 전년 대비(YOY) 15.5% 감소했다.
이러한 변화는 구매자 감정과 주택 가용성에 영향을 미치는 매우 광범위한 시장 상황을 반영하고 있다.
LA의 총 판매는 하락 추세를 보이며, 한때 호황이었던 시장의 전반적인 냉각에 기여하고 있다.
CA 주 전체에서 남가주 시장은 이러한 추세를 반영해 전월 대비(MTM)와 전년 대비(YOY) 모두에서 11.5% 매출 감소를 기록했다.
이러한 남가주 주택 시장 매출 감소의 이유는 이자율 상승, 경제적 불확실성, 주택 구매자의 보다 신중한 접근 방식 등 여러가지 요인이 작용했기 때문이라고 할 수 있다.
남가주에서 잠재적인 주택 구매자가 구매 가능성에서 자금 조달 능력에 이르기까지 다양한 옵션을 고려함에 따라 시장은 중요한 재조정을 경험하고 있다.
그런 가운데서도 LA 주택가격은 계속 오름세를 유지하고 있다.
최근의 주택 판매 침체에도 불구하고 LA의 기존 단독 주택의 중간 매매 가격은 현저히 상승했다.
올해(2024년) 6월 현재 중간 매매 가격은 889,180달러로 상승해 그 전달인 5월 대비 9.6%, 지난해(2023년) 6월 대비 6.8% 각각 올랐다.
판매가 줄어들었지만 주택 가격이 상승한 것은 거래 부진에도 불구하고 이용 가능한 부동산에 대한 수요가 여전히 강하다는 사실을 시사하고 있다는 분석이다.
남가주 지역의 중간 주택 가격은 6월에 875,000달러로 그 한 달전인 5월과 비교했을 때 0.6%가 감소했지만, 1년 전인 지난해(2023년) 6월보다는 7.4%나 증가했다.
이처럼 매출 감소와 가격 상승이 함께 나타나는 것은 경제적인 어려움 속에서 한정된 재고를 놓고 구매자들이 의욕적 경쟁을 하면서 시장이 좁아지고 있음을 나타낸다.
일반적으로 균형 잡힌 주택 시장에서는 매물 공급량이 4개월에서 6개월 사이로 형성되는 경향이 있다.
재고는 매월 마지막 날의 활성 매물과 보류 중인 매물 수를 계산해 나오는 수치를 의미한다.
주택 재고량이 증가하면 주택 가격이 상승할 압력이 빠지는 것이다.
그런데 LA 지역의 주택 재고량은 약 3.1개월로 나타나고 있어 경제학자들이 균형 잡힌 주택 시장에 필요하다고 말하는 수준에는 여전히 미치지 못하면서 부족한 것으로 평가되고 있는 상황이다.
따라서 LA 카운티 주택 시장은 재고 부족으로 인해 매매 부진에도 불구하고 주택 가격 상승 압력을 계속 받을 전망이다.
현재 LA 카운티 재고 공급 월수는 3.1개월이고, LA 메트로 지역은 3.2개월 등이다.
남가주 전체 재고도 3.1개월에 불과하다.
부동산 투자회사 Norada는 LA 주택 시장 올해(2024년) 하반기 예측에서 몇 가지 중요한 요소가 있다고 언급했다.
계속 높아서 부담스러운 모기지 이자율을 비롯해 재고량 부족과 Buyer 선호도 변화, 경제적 불확실성 등이 Norada가 구체적으로 지목한 중요한 요소들이었다.
연방준비제도, Fed의 인플레이션을 잡기 위한 고금리 정책이 1년 이상 계속 이어지면서 많은 주택구입희망자들이 즉시 구매하기보다는 기다리면서 이자율이 낮아지는 것을 선택하고 있다.
시장에 매물로 나온 주택이 적어 재고가 부족해지면서 주택 가격이 높게 유지되고 있는 상황이다.
매물이 적기 때문에 경쟁이 더 치열해지게 되고 제한된 재고량으로 인해 주택 가격은 더 높아지는 것이다.
Buyer들도 원격 근무가 가능해지면서 더 넓은 공간이 있는 교외 지역에 위치한 주택을 선호하는 등 예전처럼 직장과 가까운 도심 주택을 선호하던 것에서 벗어나고 있는 모습이다.
여기에 Fed의 금리인하가 임박한 가운데 어느 정도나 인하할지, 얼마나 빠르게 인하할지 등이 불투명하다.
게다가 경기침체 우려가 나오고 있는 분위기에서 불경기에 대한 걱정이 Buyer들을 더 위축되게 만들 수있다.
Norada는 올해 LA 주택 시장 특징에 대해서 매매가 부진한 속에서도 주택가격 상승이 이뤄지고 있다는 것이라며 미래 예측이 힘든 이런 때일수록 Seller나 Buyer 모두 되도록 많은 주택 관련 정보를 갖고 있어야 한다고 조언했다.
정보가 많은 사람일수록 전략적인 결정을 내릴 수있어 변화하는 주택 시장에서 좋은 선택을 할 가능성이 높다는 설명이다.
