오는 11월 선거에서 투표 대상이 된 Proposition 33에 대해 CA 상공회의소 이사회는 반대한다는 입장을 나타냈다.
Proposition 33은 CA 주가 각 도시와 카운티의 주택 임대 통제 조례 유지, 제정 또는 확장 등에 대해 제한하는 것을 금지하는 내용을 담고 있다.
즉 Proposition 33이 11월 선거에서 통과되면 모든 지역이 강력한 임대료 통제를 할 수있게 되는 것이다.
CA 상공회의소는 그같은 조치에 반대한다는 입장을 분명히 했다.
Proposition 33이 선거에서 통과돼 시행되면 CA 주 전역의 지방 정부가 임대료 통제 조례를 통과시키고 공실 통제를 철폐하려는 의욕이 커질 것이기 때문이다.
그렇게 되면 임대 주택이 많이 사라질 것이고 주택 부족 문제를 해결하지 못하게 된다는 지적이다. Proposition 33은 1995년 코스타 호킨스 임대 주택법을 폐지하는데, 이 법은 지방 정부가 (a) 1995년 2월 1일 이후에 처음 점유된 주택 (b) 콘도, 타운하우스, 단독 주택과 같이 서로 다른 명칭이 있는 주택 단위에 임대료 통제를 사용하는 것을 금지한다.
또한 코스타-호킨스에 따라 집주인은 세입자가 이사할 때 임대료를 시장 가격으로 인상할 수 있다
사실상 공실 통제 해제라고 알려진 정책이다.
따라서 이 조치가 통과된다면 지방 정부는 단독 주택, 1995년 2월 1일 이후에 건설된 주택, 그리고 일부 관할권에서는 1995년 이전에 건설된 주택에 임대료 통제를 부과할 수 있는데, 이는 모두 이전에 코스타-호킨스에 따라 면제된 부분이다.
또한 코스타-호킨스 폐지를 제안함으로써 공실 통제 해제도 뒤집혀 지방 정부가 공실 주택에 집주인이 시장 가격을 청구하는 것을 제한하는 조례를 통과시킬 수 있게돼 논란이 더욱 가열되고 있다.
임대료 통제 조치는 CA 시장에서 기존 임대 주택 재고의 감소를 가속화한다.
수많은 연구에 따르면 엄격한 임대료 통제를 시행하는 지역 관할권은 시장에서 많은 수의 임대 주택을 잃어서 세입자들에게 더 불리하게 작용했다.
CA 주택에 대한 2016년 입법 분석 사무소(LAO) 보고서는 임대 통제가 저렴한 주택 공급을 늘리는 데 아무런 도움이 되지 않으며, 실제로는 신규 건설을 억제하는 쪽으로 기능할 가능성이 크다고 결론지었다.
입법 분석 사무소(LAO)는 주택의 전체 공급을 늘리지 않으면서 인위적으로 임대료 인상을 못하게 막아서 주택을 더 저렴하게 만들려는 시도가 CA 주 높은 주택 비용의 근본 원인인 주택 부족 문제를 해결하는 데 거의 도움이 되지 않는다고 입장을 나타내며 우려를 전했다.
임대료 통제의 효과를 분석하는 상당한 경제 연구는 임대료 통제가 새로운 주택 건설을 억제하고, 대부분 단위의 저렴성을 감소시키고, 신사층을 장려하고, 주변 지역으로의 파급 효과를 생성한다는 입법 분석 사무소(LAO)의 연구 결과를 뒷받침하고 있다.
게다가, 2019년에 통과된 세입자의 연간 임대료 인상률을 5% 플러스 인플레이션으로 제한하는 법안도 있어 Proposition 33은 불필요한 입법이라는 지적이 나오고 있다.
AB 1482로 추진된 연간 임대료 인상률 제한 법안은 임대인이 1년 이상 임대 주택을 점유한 세입자를 퇴거시키려면 법률에 정의된 정당한 이유가 있어야 한다고 규정하고 있다.
AB 1482에는 지난 15년 동안 지어진 주택과 일부 단독 주택, 듀플렉스에 대한 면제가 포함됐다.
이 AB 1482에 의한 연간 임대료 인상률 제한 법은 10년 후에 폐지될 예정인 한시법이다.
